Ψιλή Κυριότητα: Τι Είναι, Πώς Δηλώνεται & Ποια Τα Δικαιώματα

Η ψιλή κυριότητα, αποτελεί έννοια που σίγουρα έχεις ακούσει στο παρελθόν, ειδικά εάν έχεις ασχοληθεί με ακίνητα, ωστόσο πιθανό είναι να μην γνωρίζεις τι ακριβώς είναι και ποια τα δικαιώματα που σου παρέχει.

Ο όρος συνήθως ακούγεται σε περιπτώσεις πώλησης, μεταβίβασης ή ενοικίασης ακινήτου και δημιουργεί διάφορα ερωτήματα.

Τι είναι η ψιλή κυριότητα;

Η ψιλή ή υψηλή κυριότητα, δίνει το δικαίωμα της εξουσίας διάθεσης του ακινήτου σε εκείνον που την έχει, αλλά αφαιρεί το δικαίωμα της εκμετάλλευσης και της χρήσης του, δηλαδή την επικαρπία.

Η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται από εκείνον που έχει την πλήρη κυριότητα ενός ακινήτου. Δηλαδή, όσοι έχουν την ψιλή κυριότητα σε ένα ακίνητο, δεν έχουν το δικαίωμα να το πουλήσουν, να το μεταβιβάσουν ή να το ενοικιάσουν, χωρίς την σύμφωνη γνώμη του επικαρπωτή.

Το συγκεκριμένο είδος κυριότητας, τις περισσότερες φορές το επιλέγουν οι γονείς για τα παιδιά τους.

Τι σημαίνει αυτό; Πολύ συχνά, οι γονείς που διαθέτουν στην κατοχή τους ακίνητα, επιλέγουν να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους την υψηλή κυριότητα, διατηρώντας όμως την επικαρπία.

Με αυτόν τον τρόπο, διασφαλίζουν ότι τα παιδιά τους δεν θα προβούν σε κάποια ενέργεια που αφορά το ακίνητο, όπως μεταβίβαση ή πώληση.

Σημαντικό!

1. Η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, δεν απαιτεί την σύμφωνη γνώμη του επικαρπωτή.
2. Η ψιλή κυριότητα γίνεται πλήρης κυριότητα, μόλις αποβιώσει ο επικαρπωτής. Τότε και μόνο τότε η επικαρπία ενώνεται με την υψηλή κυριότητα και γίνεται πλήρης.

Ποια είναι τα δικαιώματα της ψιλής κυριότητας & ποιες οι υποχρεώσεις;

Δικαιώματα ψιλής κυριότητας

• Ιδιοκτησία: Ο ψιλός κύριος παραμένει ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου, χωρίς όμως να έχει το δικαίωμα χρήσης ή εκμετάλλευσης.

• Μετατροπή σε πλήρη κυριότητα: Με τη λήξη της επικαρπίας, η ψιλή κυριότητα γίνεται αυτόματα πλήρης, δίνοντας στον ψιλό κύριο το δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να αξιοποιεί το ακίνητο όπως επιθυμεί.

• Μεταβίβαση: Η ψιλή κυριότητα μπορεί να μεταβιβαστεί σε άλλον χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του επικαρπωτή.

• Επίβλεψη: Ο ψιλός κύριος διατηρεί το δικαίωμα να ελέγχει ότι ο επικαρπωτής φροντίζει και δεν υποβιβάζει την αξία του ακινήτου.

  Επιπλέον, έχει λόγο σε αποφάσεις που ξεπερνούν τις αρμοδιότητες του επικαρπωτή, όπως σε ανακαινίσεις ή αλλαγές στο νομικό καθεστώς του ακινήτου (δηλ. αλλαγές σχετικά με τη χρήση, την ιδιοκτησία ή την μίσθωση του ακινήτου).

Υποχρεώσεις ψιλής κυριότητας

• Δομικές επισκευές: Σε περίπτωση σημαντικών αλλαγών ή επισκευών στο ακίνητο όπως για παράδειγμα η αλλαγή στέγης ή η ενίσχυση της στατικότητας του κτιρίου, η ευθύνη ανήκει στον ψιλό κύριο.
• Γραφειοκρατικά θέματα: Ο ψιλός κύριος πρέπει να μεριμνά για τη σωστή καταχώρηση του ακινήτου στο κτηματολόγιο και να το δηλώνει σωστά στη φορολογική δήλωση Ε9.
• Φορολογικές υποχρεώσεις: Υποχρεούται να πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ, με το ποσό να υπολογίζεται μειωμένο, βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και της ηλικίας του επικαρπωτή.
• Υποχρέωση μη παρέμβασης: Οφείλει να μην παρεμποδίζει τα δικαιώματα του επικαρπωτή ούτε να επεμβαίνει στη χρήση και την εκμετάλλευση του ακινήτου.

Πώς συνίσταται η ψιλή κυριότητα;

Η ψιλή κυριότητα συνίσταται μέσω συμβολαιογράφου όταν ο πλήρης κύριος του ακινήτου κρατά μόνο το δικαίωμα της επικαρπίας και μεταβιβάζει την ψιλή κυριότητα σε άλλο πρόσωπο.

Τότε δημιουργείται η διάκριση ανάμεσα σε επικαρπία και ψιλή κυριότητα.

Η πράξη αυτή συνηθίζεται κυρίως όταν ο γονέας θέλει να παραμείνει χρήστης και εκμεταλλευτής του ακινήτου, ενώ παράλληλα μεταβιβάζει την ιδιοκτησία στο παιδί του.

Έτσι, μπορεί να συνεχίζει να κατοικεί ή να το νοικιάζει, ενώ η ιδιοκτησία ανήκει στο παιδί.

Τρόποι απόκτησης ψιλής κυριότητας:

• Γονική παροχή: Ο γονέας παραχωρεί στο παιδί την ψιλή κυριότητα, διατηρώντας την επικαρπία μέχρι να πεθάνει ή μέχρι την ημερομηνία που έχει δηλωθεί στην πράξη.

  Το παιδί μπορεί να μεταβιβάσει ή να αναπτύξει το ακίνητο, αλλά μόνο ο γονέας (επικαρπωτής) έχει δικαίωμα κατοίκησης ή ενοικίασης.

• Διαθήκη: Η ψιλή κυριότητα μπορεί να μεταβιβαστεί μέσω διαθήκης, όπου ορίζεται ποιος θα είναι ψιλός κύριος και ποιος επικαρπωτής.

  Για παράδειγμα, ο πατέρας μπορεί να αφήσει το παιδί ως ψιλό κύριο και τη μητέρα ως επικαρπώτρια μέχρι τη λήξη της επικαρπίας.

  Έτσι, το παιδί παραμένει ιδιοκτήτης, αλλά η μητέρα έχει το δικαίωμα χρήσης ή εκμετάλλευσης του ακινήτου.

Οφέλη της ψιλής κυριότητας

1. Μειωμένος φόρος κατά την απόκτηση: Στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου (π.χ. αγοραπωλησία, γονική παροχή, κληρονομιά), όταν μεταβιβάζεται μόνο η ψιλή κυριότητα αντί της πλήρους, το ποσό του φόρου συνήθως είναι χαμηλότερο.
2. Μειωμένος φόρος κατά την κατοχή: Ο ΕΝΦΙΑ που καταβάλλει ο ψιλός κύριος είναι μειωμένος και το ύψος του εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή, μέχρι να λήξει η επικαρπία.
3. Στρατηγικό πλεονέκτημα: Η ψιλή κυριότητα, ειδικά μέσω γονικής παροχής, εξασφαλίζει ότι μετά τη λήξη της επικαρπίας ο ψιλός κύριος αποκτά πλήρη κυριότητα. Επιπλέον, μειώνεται ο κίνδυνος αμφισβήτησης της ιδιοκτησίας του ακινήτου από τρίτους.

Επικαρπία και ψιλή κυριότητα: Ποια είναι η διαφορά;

Η διαφορά της ψιλής κυριότητας από την επικαρπία είναι ότι έχοντας την επικαρπία έχεις και το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης ενός ακινήτου ενώ έχοντας την ψιλή κυριότητα έχεις το δικαίωμα της ιδιοκτησίας αλλά δεν έχεις το δικαίωμα της χρήσης ή της εκμετάλλευσης του ακινήτου. Άρα, με την ψιλή κυριότητα δεν μπορείς να νοικιάσεις ή να πουλήσεις το ακίνητο.

Ψιλή κυριότητα και πρώτη κατοικία

Το παιδί που αποκτά την ψιλή κυριότητα διατηρεί το δικαίωμα να αγοράσει στο μέλλον πρώτη κατοικία, χωρίς να χάσει τις φορολογικές διευκολύνσεις που προβλέπει ο νόμος (αυξημένο αφορολόγητο όριο στην αγορά, δυνατότητα λήψης επιδοτούμενου στεγαστικού δανείου κ.ά.)

Τι ισχύει για την ψιλή κυριότητα και την ενοικίαση;

Αυτή/ός που έχει την υψηλή κυριότητα του ακινήτου, διατηρεί το δικαίωμα της εξουσίας διάθεσης του ακινήτου αλλά δεν έχει δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης.

Αυτό σημαίνει, ότι δεν μπορεί να προβεί σε ενοικίαση του ακινήτου. Ο μόνος που μπορεί να το κάνει αυτό είναι ο επικαρπωτής ο οποίος λαμβάνει και τα ενοίκια.

Φορολογία και ΕΝΦΙΑ στην ψιλή κυριότητα

Η φορολόγηση και η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ ενός ακινήτου για το οποίο έχει συσταθεί επικαρπία, μοιράζεται μεταξύ εκείνου που έχει την ψιλή κυριότητα και του επικαρπωτή, με βάση όμως την ηλικία του επικαρπωτή.

Ο γενικός κανόνας λέει ότι όσο μεγαλύτερος σε ηλικία είναι ο επικαρπωτής, τόσο μικρότερο ποσοστό της φορολογίας του ακινήτου πληρώνει.

Κατανομή ΕΝΦΙΑ